Por Vladimir Bellemo

“2020 ficou conhecido por muitas coisas, e o fato de ter sido um ano recorde para o setor imobiliário certamente será um de seus legados mais inesperados”, disse o proeminente economista Daryl Fairweather. E ele está certo: a maioria de nós teria esperado por severas dificuldades no mercado imobiliário em circunstâncias como a pandemia do século e a histórica escassez de oferta de imóveis.

Mas, ao invés de uma desaceleração, continuamos a ver um mercado imobiliário surpreendentemente robusto em todo os EUA. Especialistas estimam que tais condições provavelmente vão durar até este novo ano que começou. Doug Duncan, vice-presidente sênior e economista-chefe da Federal National Mortgage Association (Fannie Mae), prevê que as vendas de imóveis “aumentarão um por cento ou mais em 2021”. Ele acredita que os preços continuarão subindo devido à oferta reduzida, mas está confiante de que o Federal Reserve manterá as taxas de juros baixas no futuro, o que será “muito bom para as famílias”.

As condições de mercado, como mudança de critérios para os imóveis desejados e taxas de hipoteca baixas a um nível recorde, estão mudando a forma como as pessoas compram e vendem imóveis, provavelmente de forma duradoura. Mas esse desempenho observado, mesmo na incerteza que preencheu 2020, prova que os EUA ainda vêem o setor imobiliário como um bom investimento. A única questão agora é como você pode tirar proveito do “novo normal” do mercado imobiliário.

Menos imóveis à venda significa que o mercado será regido pelos vendedores

O estoque, ou seja, o número de imóveis à venda, está em uma baixa recorde em todo os EUA. A Associação Nacional de Corretores de Imóveis (NAR) relata que há menos imóveis disponíveis no mercado hoje do que em 1982, segundo o registro de dados da instituição. Atualmente, o estoque total de moradias é de cerca de 1,47 milhão de unidades, um declínio de 19,2% em relação ao ano passado.

Especialistas preveem algum alívio no horizonte. A MarketWatch havia antecipado que os housing starts — isto é, o início de obras simultâneas de construção de imóveis, como medida de fomento da economia — ocorreriam a um ritmo de 1,45 milhão e as licenças de construção seriam liberadas a um ritmo de 1,52 milhão. Mas verifica-se que o mercado superou as expectativas: em comparação com o ano passado, os housing starts cresceram 11% e o licenciamento para novas residências ocorreu a uma taxa anual ajustada sazonalmente de 1,55 milhão. Essas estatísticas representam um aumento de 5% em relação a agosto e de 8% em relação ao ano anterior.

Por enquanto, o fato de haver menos anúncios de imóveis à venda gera um mercado imobiliário vantajoso para os vendedores. Existem várias razões para isso.

Por um lado, os compradores têm de agir rapidamente para pegar as casas disponíveis. Como resultado, a maioria das propriedades que aparecem no mercado só ficam disponíveis por uma média de 21 dias até serem vendidas. De acordo com o economista-chefe do NAR, Lawrence Yun, é a maior rapidez já registrada em um mês.

Outro benefício é que os vendedores obtêm lucros líquidos maiores com seus negócios. Isso se deve à acirrada competição dos compradores por imóveis, o que geralmente resulta em disputas de ofertas, como um leilão. Em todo o país, o preço médio de uma casa subiu para US$311.800 em setembro de 2020. Isso quer dizer cerca de US$40.000 (15%) a mais do que há um ano.

O mercado dos vendedores não é um mero produto da pandemia. Na verdade, nos 100 principais mercados metropolitanos dos Estados Unidos, o estoque foi diminuindo desde o primeiro trimestre de 2020. Isso significa que, mesmo que as construções tenham aumentado, os compradores não podem esperar que as coisas simplesmente voltem ao normal antes que novos imóveis entrem no mercado. Em vez disso, todos os sinais indicam que o cenário que relatamos é o novo normal.

O que isso significa para os proprietários:

Preços mais altos de imóveis residenciais mostram que os compradores estão dispostos a gastar mais na compra de uma casa agora do que no ano passado. Portanto, se existe um momento para conseguir “top dollar” (preços mais altos) — na expectativa de receber rapidamente o valor pedido — esse momento é agora.

O que isso significa para os compradores de imóveis:

Devido ao baixo estoque, os compradores podem facilmente se ver em uma guerra de lances. O tempo é essencial para os negócios de um vendedor, então você vai precisar colocar seu financiamento em ordem e garantir que está pré-aprovado para um empréstimo antes de começar a busca por um imóvel.

Compradores se beneficiam de baixas taxas de hipoteca e um campo de ação maior

Não se preocupem, compradores de imóveis. Esse “novo normal” do mercado imobiliário também tem benefícios para vocês. Por exemplo, muita gente costumava embasar a pretendida compra de uma casa tendo a distância do trajeto até o trabalho ou o distrito escolar público como referencial.

Mas agora, graças à pandemia de covid-19, que requereu mudança do local de empregos e de trabalho, estão todos livres para considerar o que realmente precisam que um imóvel tenha para ser um lugar onde seria realmente bom estar enquanto trabalham, ensinam, fazem exercícios, cozinham e vivem.

Frequentemente, isso equivale à necessidade de mais espaço em diferentes áreas. Pesquisas com consumidores do Realtor.com mostram que as pessoas desejam bairros mais sossegados, escritórios domésticos, cozinhas modernizadas e acesso à natureza. A busca por esses critérios está levando residentes de áreas metropolitanas densamente povoadas para os subúrbios. E esse êxodo urbano é uma boa notícia para compradores de imóveis, pois abre mais possibilidades de compra que eles não poderiam considerar antes da pandemia.

Outra vantagem para os compradores são as taxas de hipoteca baixas a nível recorde. A taxa média para uma hipoteca de taxa fixa de 30 anos atingiu uma baixa recorde em meados de outubro, quando as taxas caíram para 2,81%. Esse é o menor valor desde que a Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac) começou suas pesquisas, em 1971, e bem abaixo dos 3,69% do ano passado. Da mesma forma, uma hipoteca de taxa fixa de 15 anos pode ser obtida por apenas 2,35% em comparação com 3,15% um ano atrás.

Graças a essas taxas, os compradores têm a oportunidade de comprar cerca de US$32.000 a mais do que há um ano, mantendo a mesma taxa mensal. Portanto, embora os preços dos imóveis estejam mais altos, é mais acessível comprar uma casa agora do que no ano passado.

Se você quiser aproveitar essas taxas de hipoteca baixíssimas, precisa agir rápido. Embora as taxas devam permanecer baixas, economistas imobiliários preveem que a janela de oportunidades para obter as melhores taxas pode se fechar nos próximos meses. Mike Fratantoni, economista-chefe da Mortgage Bankers Association, disse que a expectativa é que a taxa média de uma hipoteca de 30 anos suba para 3,5% até o final de 2021.

O que isso significa para os proprietários:

Taxas de hipoteca baixas a nível recorde oferecem a oportunidade de reduzir o pagamento mensal — ou até mesmo retirar algum patrimônio — com um refinanciamento. Com esses fundos adicionais, você pode até optar por investir em um segundo imóvel em um outro local que deseje.

O que isso significa para os compradores:

Agora é a hora de determinar o tipo de imóvel que você pode pagar confortavelmente e fazer um plano para encontrá-lo. Você até pode encontrar casas que melhor atendam às suas novas necessidades, mesmo se estiverem em bairros que você não teria considerado antes.

O ano recorde em registro de vendas foi apenas o começo

Apesar das condições aparentemente adversas para os compradores, 2020 teve o número de vendas de imóveis mais alto em 14 anos, relata o NAR. As vendas de imóveis existentes, incluindo residências unifamiliares (SFR-Single Family Residences), townhomes, condomínios e cooperativas, aumentaram 9,4% em setembro para uma taxa anual de 6,54 milhões, ajustada sazonalmente. Isso é um aumento de 21% em relação a 2019!

Todas as regiões dos Estados Unidos viram um aumento na atividade comercial. De acordo com George Ratiu, economista sênior da Realtor.com, parte da razão para essas vendas contínuas é que a pandemia criou uma mudança de paradigma nos padrões do mercado imobiliário. Por exemplo, as necessidades habitacionais são normalmente resolvidas no final do verão e início do outono, para coincidir com o início do novo ano escolar. Com o estudo à distância e o trabalho remoto, no entanto, os compradores foram liberados para continuar sua busca por uma casa nos meses tradicionalmente lentos de inverno.

Outra razão para um mercado tão robusto é que os Millenials estão finalmente investindo o próprio dinheiro na compra de um imóvel. De acordo com o US Census Bureau, a taxa de casa própria para pessoas de 25 a 34 anos subiu para 40,7% no final do ano passado. Isso é significativo porque a geração Y, composta por pessoas na faixa dos 20 a 30 e poucos anos, já superou os baby boomers como a maior geração adulta viva dos EUA. Como a porcentagem restante desse grupo vai começar a investir em residências em um futuro próximo, a demanda persistirá.

Todos esses fatores indicam que o mercado imobiliário deve permanecer forte à medida que entramos no novo ano. E como Jonathan Woloshin, chefe do setor imobiliário dos EUA da UBS Global Wealth Management, acredita, eles poderiam “impulsionar o mercado imobiliário nos próximos anos”.

O que isso significa para os proprietários:

É tentador acreditar que as casas basicamente se venderão sozinhas em um cenário como este. Mas ainda vemos propriedades superfaturadas e não vendidas. É essencial otimizar o processo de venda do seu imóvel para obter a melhor oferta possível.

O que isso significa para os compradores:

A preparação é a chave para o sucesso em um mercado comandado pelos vendedores, como é o caso, mas não se deixe paralisar.

Imóveis são uma aposta segura

Seus outros investimentos podem ter sido uma montanha-russa em 2020, mas o mercado imobiliário seguiu estável, competitivo e forte. Isso o torna uma boa escolha para seu futuro financeiro.

Os dados imobiliários nacionais americanos podem dar uma noção do mercado, mas você deve aprender a  reconhecer os sinais (benéficos ou não) na sua própria área. Você precisa enxergar e compreender os pontos mais delicados do mercado, pois eles afetam as vendas e os valores residenciais na sua vizinhança.

 

*Vladimir Bellemo é um experiente corretor de imóveis com atuação em Orange County, na Califórnia, e especialista em “Short Sales” e “Foreclosure” – www.bellemo.com

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