O mercado imobiliário nos Estados Unidos enfrenta uma das piores fases em décadas, e 2024 pode consolidar-se como o pior ano para vendas de imóveis desde 1995. Com uma combinação de preços elevados, taxas de hipoteca em patamares altíssimos e a crescente inacessibilidade financeira, o setor vive um cenário desafiador, impactando não só os compradores, mas também corretores e demais envolvidos nesse mercado. Essa crise, prevista em parte desde 2023, continua a se agravar, e as expectativas de recuperação são adiadas.
Os dados divulgados pela Associação Nacional de Corretores de Imóveis (NAR) indicam uma realidade preocupante. As vendas de imóveis usados em setembro de 2024 caíram 3,5% em relação ao mesmo período do ano anterior, consolidando uma tendência de declínio que já vinha sendo observada desde 2023. Além disso, em relação ao mês de agosto, a queda foi de 1%, chegando a uma taxa ajustada sazonalmente de 3,84 milhões de vendas anuais – o menor número registrado desde outubro de 2010.
Essa performance negativa reflete diretamente o impacto de dois fatores principais: os preços altos e as taxas de hipoteca elevadas, que estão afastando potenciais compradores. Os números mostram que, nos primeiros nove meses de 2024, as vendas de imóveis já estão em níveis inferiores aos do ano passado, agravando as dificuldades do mercado. O pior é que, segundo previsões de economistas, a tão esperada recuperação no setor imobiliário pode não acontecer tão cedo, mesmo com uma possível queda nas taxas de hipoteca prevista para 2025.
Impacto das Altas Taxas de Hipoteca
O Federal Reserve, ao longo de 2022 e 2023, adotou uma política de aumento das taxas de juros para controlar a inflação, e essa decisão elevou significativamente os custos de financiamento para a compra de imóveis.
Em 2023, a taxa de hipoteca fixa para 30 anos atingiu uma média de 6,3%, segundo estimativas da Fannie Mae, uma das principais instituições do mercado imobiliário americano. Entretanto, mesmo com essa redução esperada, as taxas de financiamento permanecem muito mais altas do que o nível observado em 2021, quando atingiram um mínimo histórico de 2,65%.
Esses números afetam diretamente na possibilidade de compra de imóveis, especialmente para compradores de primeira viagem. Aproximadamente metade dos potenciais compradores relatam que não conseguem arcar com a entrada exigida e os custos de fechamento de uma compra de imóvel, que incluem despesas com documentação e transferência, além de taxas de hipoteca, que muitas vezes variam entre 3% e 6% do valor do empréstimo.
Escassez de imóveis
Outro fator que contribui para a má fase do mercado imobiliário é a escassez de imóveis. Mesmo com uma queda na demanda, o número de imóveis disponíveis no mercado permanece limitado, o que mantém os preços em níveis elevados. Isso cria um ciclo vicioso: os altos preços e a baixa acessibilidade afastam os compradores, mas a escassez de imóveis impede que os preços caiam o suficiente para tornar o mercado mais acessível.
A previsão é que a baixa disponibilidade continue a ser um desafio nos próximos anos, mesmo que haja uma queda nas taxas de hipoteca. A falta de imóveis disponíveis para compra mantém a pressão sobre os preços, o que limita ainda mais o acesso de novos compradores, especialmente em grandes áreas metropolitanas.
Especialistas do setor imobiliário apontam que a supervalorização dos imóveis em várias regiões dos Estados Unidos também contribuiu para a crise atual. De acordo com um estudo da Florida Atlantic University, em julho de 2024 a área metropolitana de Detroit tinha uma supervalorização de 40,79% em relação às tendências de longo prazo. Outras regiões, como Atlanta, seguiam com uma sobrevalorização de mais de 40%, o que evidencia uma desconexão entre os preços e a realidade do poder aquisitivo dos compradores.
Essa supervalorização é um reflexo de uma bolha imobiliária que começou a se formar com a alta demanda por imóveis nos primeiros anos da pandemia, impulsionada pelas baixas taxas de hipoteca e o desejo de muitos americanos de se mudarem para áreas suburbanas.
Correção Habitacional?
A expressão “correção habitacional” tem sido utilizada para descrever o que está acontecendo no mercado imobiliário dos EUA em 2024. Jerome Powell, presidente do Federal Reserve, já havia mencionado em 2022 que o mercado precisaria passar por um reajuste para voltar a um equilíbrio saudável entre oferta e demanda. Esse reajuste envolveria uma queda nos preços dos imóveis e uma desaceleração no ritmo de valorização, permitindo que mais pessoas pudessem acessar o mercado.
No entanto, a correção habitacional ainda não se materializou completamente. Enquanto os preços caíram em algumas regiões, muitas áreas metropolitanas continuam a enfrentar desafios relacionados à acessibilidade. Além disso, a expectativa de queda nas taxas de hipoteca em 2025 pode ajudar a impulsionar as vendas, mas ainda é incerto se será suficiente para reverter a tendência de queda observada nos últimos dois anos.
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