Por Lindenberg Junior
Aproximadamente metade dos potenciais compradores de imóveis nos Estados Unidos afirmam não ter condições de arcar com a entrada e os custos de fechamento da compra de casas ou apartamentos devido a rendas insuficientes e ao elevado custo de vida, conforme revela um recente estudo realizado pelo Bankrate. Neste artigo, vamos analisar a pesquisa e também novos dados da ATTOM, uma das principais fontes de informações imobiliárias nos Estados Unidos.
Considerando que o valor de entrada, em média, é de 20% do valor do imovel, e que os valores de imóveis estão nas nuvens, o custo inicial para a maioria dos potenciais compradores é considerado muito alto. Levando em conta também que existem os custos de fechamento (papelada de transferência, etc, e chamado de escrow nos EUA), geralmente de 3% a 6% do empréstimo hipotecário.
Sim, existem mais opções e diferentes programas para os primeiros compradores de imóveis. Mas vamos nos basear na pesquisa e nos últimos dados. O Bankrate entrevistou 864 adultos norte-americanos em janeiro de 2024 que são aspirantes ou potenciais proprietários de casas, o que inclui aqueles que já tiveram uma casa no passado, mas atualmente não têm, bem como aqueles que compraram uma casa pela primeira vez. Quando questionados sobre por que não podiam arcar com os custos iniciais de uma casa, os motivos mais comumente listados pelos destinatários da pesquisa foram:
- Nao ganham o suficiente: 54%
- Custo de vida muito caro: 51%
- Devem muito em cartões de crédito: 18%
- Familiares não podem ajudar: 12%
- Devem muito em empréstimo estudantil:10%
Apenas 13% desses potenciais compradores de imóveis disseram que nada os impede de comprarem um imovel.
Em vários mercados, como Califórnia, em particular por causa do baixo inventário (número de imóveis disponíveis no mercado), os preços de imóveis continuam a subir com poucas exceções, já que existem mercados e casos dos preços começarem a baixarem.
Por outro lado, como muitos que vivem nos Estados Unidos sabem, os juros para financiamento estão ainda nas alturas. A Associação Nacional de Corretores de Imóveis nos EUA espera que as taxas hipotecárias fiquem em média 6,8% no primeiro trimestre de 2024, caindo para 6,6% no segundo trimestre de 2024. De acordo com sua última Previsão Econômica Trimestral dos EUA. A associação de Corretores ainda prevê que as taxas continuem a cair para 6,1% até ao final do ano de 2024.
- Muitos compradores sentem que o sonho da casa própria está fora de alcance no momento
Quando questionados sobre quando poderão pagar de entrada, 20% dos entrevistados disseram “nunca”. Outros 30% disseram que levaria mais de cinco anos para economizar dinheiro suficiente para ter os 20% de entrada.
Isto talvez não seja surpreendente, considerando que, desde 2020, os preços médios das casas aumentaram 16%, de acordo com os dados mais recentes do Gabinete do Censo dos EUA. Para uma imovel com preço médio de US$ 417 mil, por exemplo, um pagamento inicial de apenas 15% custaria US$ 62.655. Lembrando que a renda familiar média nos EUA é de US$ 74.580, de acordo com dados do Censo dos EUA de 2022.
Lembramos também que o comprador ainda teria que ter de 3% a 6% do valor do imovel para cobrir os custos extras tipo “escrow” como se chama nos EUA. E se optar por um seguro privado, exigido para pagamentos iniciais inferiores a 20% do total da hipoteca, poderíamos adicionar entre 0,46% a 1,5% do valor do empréstimo, de acordo com o Urban Institute. Quase 2 em cada 5 entrevistados também não veem muitos motivos para otimismo: eles esperam que as taxas hipotecárias permanecerão elevadas em um futuro próximo. A boa notícia, por outro lado, seria que o Federal Reserve tende a diminuir os juros em 2024 até 2025 e os consumidores devem se beneficiar com isso.
- E qual seria os melhores meses de 2024 para comprar um imóvel nos EUA?
Geralmente nos Estados Unidos, entre a primavera e verão existem mais ofertas ou opções, mas no outono, particularmente entre novembro e as duas primeiras semanas de dezembro existem boas chances de melhores negócios, por tradição.
- Devo comprar um imovel em 2024 ou esperar os valores baixarem?
Embora seja verdade que as recessões podem criar oportunidades de compra de imóveis a preços atrativos, isso não é garantido. Esperar por uma recessão para comprar um imovel pode não ser a melhor estratégia, uma vez que os preços dos podem permanecer altos, independentemente de uma recessão.
- O mercado imobiliário nos EUA irá quebrar em 2024?
Apesar de algumas áreas nos Estados Unidos terem registado quedas nos valores de imóveis durante os últimos meses a partir do segundo semestre de 2023, e inclusive, um aumento em números de foreclosures (quando os bancos tomam os imóveis por falta de pagamento do financiamento), a probabilidade de uma quebra do mercado imobiliário é pequena.
Em primeiro lugar, o mercado de trabalho continua forte, e muita gente continua ganhando seus salários. Há também o contínuo aumento de preços de imóveis em várias partes do país e como mencionamos mais acima, o que pode ajudar a evitar algumas vendas forçadas. Lembramos também que os tempos são outros e que no meio das oscilações económicas ligadas ao coronavírus, os compradores entre 2020 e 2022 que financiaram seus imóveis receberam muita ajuda de Tio Sam e mesmo de certos estados como a Califórnia. E que os bancos ofereceram generosas modificações nos empréstimos.
Vamos terminar dando um exemplo comparativo e usando a Califórnia, maior mercado imobiliário dos EUA. Em 2023 a Califórnia teve apenas 23 pedidos de execução hipotecária (foreclosure) para cada 10.000 residências. Já em 2009, quando a bolha imobiliária daquela época explodia, a Califórnia tinha 475 pedidos de execução hipotecária por cada 10.000 casas – 20 vezes mais do que em 2023.
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